Der Traum vom Eigenheim ein Alptraum!

10. Aug 2013 | Finanzen | 0 Kommentare

Traum vom EigenheimIch träume seit 10 Jahren von einem Häuschen am Stadtrand in dem ich bis zu meinem Ende in ca. 55 Jahren. (Da währe ich dann 87 Jahre alt.)
Doch je mehr ich mich mit dem Thema Eigenheim und Finanzierung einer Immobilie beschäftige, desto klarer wird mir dass es ein Alptraum ist. Die einzigen die sich freuen sind die Banken und Versicherungen sowie der Staat. Im Köln Bonner Raum kostet ein durchschnittliches Einfalilienhaus oder Doppelhaushälfte so ca. 240.000 Euro. Zu dem Kafbetrag kähmen nochmal 5% Notarkosten und weitere 5% Kaufnebenkosten wie Grunderwerbssteuer Grundbucheinträge ect. . Also mit den Kaufnebenkosten währe dann meine Eigenkapitaldecke von 25.000 € aufgebraucht und ich müsste das Haus vollfinanzieren.

Die Banken und Medien sagen alle es ist gerade so gündtig wie noch nie eine Immobilie zu finanzieren, sie locken mit traumhaften Zinsen von unter 4%!

Zu erst muss man verstehen wie ein solches Darlehn zustande kommt, Ich leihe mir die 240.000 € zu sagen wir 4% bei der Bank.

Traum vom EigenheimDie Bank leiht sich das Geld im prinziep bei der Europäischen Zentralbank zu einem Zinzsatz von maximal 2,5%. Dies bedeutet das die Bank sofort 1,5% (3600€) Gewinn mach! Übrigenz hat sich die Bank damit das Geld welches sie mir Leiht zum Teil bei mir geliehen 😉 .

Aber wenn wir mal weiter rechnen wird schnell klar warum das Haus zu einem Alptraum wird.

Diese Tabelle ist von einer Onlineanfrage bei einem großen Baufinanzierungsportal und somit sehr realistisch.

Grundlagen der Berechnung
Darlehensbetrag:

240.000,00

EUR
Wert/Kaufpreis Objekt:

240.000,00

EUR
Beleihungswert:

100,00

%
Sollzinssatz p.a.:

3,19

%
Tilgungssatz p.a. im ersten Jahr:

2,00

%
Dauer der Sollzinsbindung:

15

Jahre
Laufzeit des Darlehens bis zur Volltilgung:

30 Jahre, 0

Monate
Ergebnis der Berechnung
Monatliche Darlehensrate:

1.038,00

EUR
– davon Zinsen (61,46% der Rate):

638,00

EUR
– davon Tilgung (38,54% der Rate):

400,00

EUR
Am Ende der Zinsbindung
Zinsen (38,02% der Rate):

394,66

EUR
Tilgung (61,98% der Rate):

643,34

EUR
Restschuld:

147.817,74

EUR
Getilgter Betrag:

92.182,26

EUR
Zinszahlungen gesamt:

94.657,74

EUR
 

Was sehen wir in dieser Tabelle?

Ich habe also 240.000€ zu einem Effektivzinzsatz von 3,19% und einer Tilgung von 2,00% finanziert. Dies bedeutet in verständlichen Worten, dass ich im Jahr 2% der gesamten Kreditsumme wirklich und ansonsten nur Zinsen bezahle.

Ich habe also nach 15 Jahren 186.840 € bezahlt und immer noch 147.817,74 € Schulden! Somit der Bank einen Gewinn von 94.657,74 € bescheert!
Nun da die Zinzbindung nicht mehr besteht muss ich mit der Bank darüber verhandeln zu welchem Zinzsatz sie mir nun den Rest finanziert.

Da sich ja die Medien und auch die Banken darüber einig sind, dass es die günstigsten Zinsen momentan sind, gehen wir von einer Zinzsteiereung in 15 Jahren von 4% aus.
Nun muss ich also die restlichen 147.817,74 € zu 7,19 % mit einer Tilgung von 100% in 15 Jahren finanzieren:

Grundlagen der Berechnung
Darlehensbetrag: 147.817,00 EUR
Wert/Kaufpreis Objekt: 240.000,00 EUR
Beleihungswert: 61,59 %
Sollzinssatz p.a.: 7,19 %
Tilgungssatz p.a. im ersten Jahr: 3,70 %
Dauer der Sollzinsbindung: 15 Jahre
Laufzeit des Darlehens bis zur Volltilgung: 15 Jahre, 0 Monate
Ergebnis der Berechnung
Monatliche Darlehensrate: 1.341,44 EUR
– davon Zinsen (66,02% der Rate): 885,67 EUR
– davon Tilgung (33,98% der Rate): 455,77 EUR
Am Ende der Zinsbindung
Zinsen (29,55% der Rate): 13,62 EUR
Tilgung (70,45% der Rate): 945,09 EUR
Restschuld: 0,00 EUR
Getilgter Betrag: 147.817,00 EUR
Zinszahlungen gesamt: 94.587,16 EUR

Juhuu !!! Ich bin 52 Jahre alt und Schuldenfrei – Oder?

Ja das Haus habe ich abbezahlt und es gehört mir nun zu 100%. Keine Raten mehr an die Bank zahlen. Nur kommen nun die üblichen Modernisierungsmaßnahmen wie Dachsanierung 20.000 €, neue Fenster 25.000 € und ne neue Heizung wird auch für 15.000 € fällig. Also geht das Schuldenkarrusell wieder von vorne los.

Ich muss also nocheinmal 60.000 € finanzieren:

Grundlagen der Berechnung
Darlehensbetrag: 60.000,00 EUR
Wert/Kaufpreis Objekt: 240.000,00 EUR
Beleihungswert: 25,00 %
Sollzinssatz p.a.: 7,50 %
Tilgungssatz p.a. im ersten Jahr: 16,30 %
Dauer der Sollzinsbindung: 5 Jahre
Laufzeit des Darlehens bis zur Volltilgung: 5 Jahre, 0 Monate
Ergebnis der Berechnung
Monatliche Darlehensrate: 1.190,00 EUR
– davon Zinsen (31,51% der Rate): 375,00 EUR
– davon Tilgung (68,49% der Rate): 815,00 EUR
Am Ende der Zinsbindung
Zinsen (25,18% der Rate): 12,92 EUR
Tilgung (74,82% der Rate): 890,41 EUR
Restschuld: 0,00 EUR
Getilgter Betrag: 60.000,00 EUR
Zinszahlungen gesamt: 12.290,41 EUR

Ich bin nun 57 Jahre alt und sitze in meinem Eigenheim welches Modernisiert ist und nun wirklich zu 100% mir gehört! Keine Raten mehr, kein Geld was ich ins Haus stecken muss.

Alles in allem mal zusammengerechnet:

Hauswert 240.000 €
Modernisierungskosten 60.000 €

Ich habe also alles in allem ein Haus für 300.000 Euro gekauft, an dem Die Bank in 35 Jahren 201.535,31 Euro verdient hat.

WAS? Ich habe insgesamt 501.535,31 Euro (Eine halbe Millionen) und somit 2 Häuser bezahlt???

Nach dem ich diese Rechnung nun vor augen habe habe ich den Plan ein kleines Haus am Stadtrand zu kaufen verworfen.

Mieten ist aber auch nicht besser!

Wenn ich nun ein Haus am Stadtrand Mieten wollte und von einer monatlichen kaltmiete von 1000,00 € ausgehe, dann mit 1% Mietsteierung pro Jahr rechne habe ich in 35 Jahren 499.923 Euro an Miete bezahlt.

Fazit dieses kleinen Rechenexempel:

Für mich hat sich der Traum vom Eigenheim ausgeträumt! Sicher wenn ich dann die jahre nach dem harten Weg der Entbehrungen sehe und davon ausgehe das ich dann ohne Miete als Rentner keinerlei einbussen habe was meinen Lebenswandel angeht würde es sich sicher lohnen ein Haus zu kaufen. Denn nach den 35 Jahren und mit knapp 57 Jahren, währe ich dann wirklich Schuldenfrei und würde 8 Jahre später beruhigt in Rente gehen und ein tolles Leben führen.

Und nun zum großen Aber, In diesem Rechenbeispiel ist alles planmässig, nix geht kaputt am Haus, die Raten werden immer pünktlich bezahlt und ich habe einen sicheren Job bis ur Rente, werde nicht krank oder sonst was passirt! Was aber wenn sich in meinem Leben etwas drastisch verändert, ich krank werde oder gar arbeitslos?

Wenn ich miete, kann ich meine Wohnung oder mein Haus immer meinen Lebensumständen anpassen und somit bin ich wohl planungssicher auf meinem Weg zur Rente 😉

Ich hoffe ich habe einigen mit diesem nun doch sehr lang gewordenen Artikel weitergeholfen, wenn er auch diesen Traum hat.

Christian Ortwig

Ich bin ein sehr interressierter Mensch und möchte mit meinem Blog meine Eindrücke und Meinung darstellen. Als Autor dieses Blogs würde ich mich sehr über sachliche Diskusionen sehr freuen.

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